Me han nombrado presidente de la comunidad, ¿y ahora qué hago?
Asumir la presidencia de una comunidad de vecinos es un reto que, tarde o temprano, muchos propietarios de viviendas deben afrontar. Ostentar este cargo no es solo una cuestión de representación, sino un compromiso legal y administrativo que puede conllevar importantes desafíos. Desde la gestión de impagos hasta la contratación de seguros y servicios, esta figura debe velar por el correcto funcionamiento del edificio y la convivencia entre vecinos.
Sin embargo, muchos desconocen los riesgos que pueden derivarse de una mala gestión: reclamaciones legales, conflictos vecinales o incluso responsabilidad civil por negligencia.
Aunque a priori pueda parecer una tarea compleja y llena de gestiones, contar con la información adecuada y con un buen respaldo, como un seguro de comunidades o la figura de un administrador de fincas, puede marcar la diferencia entre una gestión eficiente, libre de preocupaciones; y una experiencia abrumadora.
En este artículo, analizamos en detalle las principales tareas que debe asumir esta figura, los aspectos legales que rigen su actuación y la importancia de contar con una póliza de seguro para proteger el patrimonio de tu comunidad.
Funciones del presidente de la comunidad
El presidente de una comunidad de vecinos desempeña un papel clave en la gestión y representación legal de esa entidad jurídica conformada por todos los propietarios de viviendas o locales de una finca. Su designación y funciones están reguladas por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que establece el marco normativo aplicable en España a las comunidades de propietarios.
Bajo el citado marco normativo, el presidente debe garantizar el correcto funcionamiento de la comunidad, supervisando la gestión administrativa y económica. Aunque puede delegar en un administrador de fincas para dicho mandato o cometido, sigue siendo responsable de la fiscalización de cuentas, la recaudación de cuotas y la gestión de impagos.
Asimismo, tiene la obligación de convocar y presidir las juntas, avalando el cumplimiento del orden del día y la correcta redacción de las actas, conforme a lo establecido en el artículo 13 de la LPH.
Entre sus principales responsabilidades se encuentran:
Representación legal de la comunidad
El presidente actúa como representante legal en contratos con proveedores, gestiones con la administración pública y en cualquier trámite judicial o extrajudicial ante terceros en nombre de la comunidad, asegurando el cumplimiento de las decisiones adoptadas en Junta de Propietarios.
Así, tiene la potestad de interponer acciones legales en defensa de los intereses comunes de la comunidad (como representante en juicios, trámites administrativos y negociaciones con terceros) y ejecutar los acuerdos aprobados en asamblea.
Convocatoria y dirección de la Junta de Propietarios
Será deber del presidente de la comunidad de vecinos convocar y presidir las Juntas de Propietarios, tanto ordinarias como extraordinarias, garantizando el cumplimiento de los procedimientos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal. Asimismo, debe asegurar que las decisiones aprobadas se ejecuten correctamente.
Según la legislación vigente, es obligatorio convocar al menos una junta ordinaria al año para la toma de decisiones clave. También se pueden celebrar juntas extraordinarias cuando la situación lo requiera o si lo solicitan al menos el 25 % de los propietarios.
Todas las decisiones adoptadas en junta deben ser llevadas a cabo por el presidente, garantizando que se respeten las normativas vigentes y los derechos de los dueños de los inmuebles sitos en la finca.
Gestión y administración de los recursos comunitarios
En materia de administración de comunidades, el presidente también debe velar por el mantenimiento de las zonas comunes y la contratación -y supervisión- de servicios esenciales como limpieza, seguridad y reparaciones. Es responsable, por tanto, de la gestión de incidencias y de coordinar con proveedores y empresas de mantenimiento para asegurar el cumplimiento de los contratos.
En caso de urgencias que comprometan la seguridad o habitabilidad del edificio, está facultado para tomar decisiones inmediatas y ejecutar las medidas necesarias sin necesidad de aprobación previa de la Junta, conforme a lo estipulado en el artículo 20 de la LPH.
Aunque la gestión financiera suele recaer en el administrador de fincas, el presidente debe supervisar la contabilidad, el estado de las cuentas y la correcta ejecución del presupuesto anual. Esto es, el buen uso de los fondos de la comunidad. También tiene la facultad de exigir el pago de cuotas a los propietarios morosos.
Supervisión del cumplimiento de normas
Garantizar el correcto estado y uso de las zonas, instalaciones y servicios comunes, controlar el cumplimiento de las normas de convivencia y actuar en caso de conflictos entre vecinos forman también parte de las obligaciones de este cargo.
En caso de conflictos entre propietarios o incumplimientos de normas comunitarias, debe actuar como mediador y, si es necesario, iniciar procedimientos legales para garantizar la armonía vecinal.
Regulación legal del presidente de la comunidad
Como ya hemos visto anteriormente, el nombramiento, funciones y obligaciones del presidente están regulados en la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, de 21 de julio, y sus modificaciones posteriores). Algunos aspectos clave incluyen:
- Nombramiento. Se elige por mayoría en Junta de Propietarios o mediante turno rotatorio o sorteo. Su cargo es obligatorio, salvo causa justificada.
- Duración. Generalmente, el mandato tiene una duración de un año, aunque puede ser renovado o ampliado por acuerdo de la junta.
- Responsabilidad Legal. El presidente puede incurrir en responsabilidad civil o penal, con las consiguientes sanciones aparejadas, si incumple sus funciones, actúa de manera negligente en la gestión de la comunidad o de forma contraria a sus intereses.
La importancia del seguro de comunidades en la gestión del presidente
Uno de los aspectos determinantes en la gestión de la comunidad es la prevención y protección ante imprevistos. Contar con un seguro de comunidades adaptado a las necesidades del edificio, con soluciones flexibles y personalizadas, es esencial para garantizar la tranquilidad de los propietarios y minimizar riesgos financieros en caso de siniestros.
Para el presidente de la comunidad, disponer de un seguro adecuado es una responsabilidad clave, ya que su gestión influye directamente en la seguridad económica y estructural del edificio. Si bien no es obligatorio a nivel estatal, aunque algunas comunidades autónomas sí lo exigen (Madrid, Valencia y Cataluña), lo cierto es que una póliza completa minimiza riesgos legales y administrativos, evitando que el presidente o los propietarios deban asumir gastos elevados en caso de siniestro.
Además, elegir una compañía con experiencia en seguros para comunidades facilita la gestión de incidencias y agiliza la resolución de problemas. Todo ello contribuye a asegurar el mantenimiento del valor del inmueble y su correcta conservación.
El seguro de comunidades de Santalucía cubre una amplia gama de riesgos y contingencias que pueden afectar a los edificios y sus instalaciones comunes. Dentro de sus garantías básicas, se incluyen:
- Protección contra incendios, explosiones y daños derivados de fenómenos atmosféricos como inundaciones o la caída de árboles.
- Daños por agua ocasionados por conducciones comunitarias, escapes accidentales y exceso de consumo.
- Robos, actos vandálicos, daños eléctricos y colisiones de vehículos, aeronaves o mercancías.
- Reconstrucción de jardines, la reposición de documentos públicos y los gastos relacionados con la demolición y el desescombro en caso de siniestro.
Asimismo, la póliza protege a la comunidad en términos de responsabilidad civil, incluyendo la responsabilidad de los órganos de gobierno de la comunidad, asegurando que los posibles daños a terceros queden cubiertos. También contempla la pérdida de alquileres y la malversación de fondos comunitarios.
Entre sus servicios adicionales, el seguro ofrece asesoramiento técnico en conservación de edificios, mantenimiento básico, control de plagas y conexión con profesionales especializados. Además, proporciona protección jurídica integral para resolver conflictos legales relacionados con la comunidad.
Conclusión
El presidente de la comunidad de propietarios tiene una función esencial en la gestión, administración y representación de la comunidad. Su labor implica la coordinación de tareas administrativas y de mantenimiento, así como el cumplimiento de las normativas legales vigentes. Conocer sus responsabilidades y derechos es clave para garantizar un funcionamiento eficiente y armónico de la finca.
Para una administración eficaz y en cumplimiento de la ley, es recomendable contar con el apoyo de un administrador de fincas colegiado, quien puede asesorar en la gestión económica, legal y operativa de la comunidad. Además, un buen seguro de comunidades que respalde cada decisión puede hacer de este trámite una experiencia enriquecedora que aporte valor a todos los propietarios.
Preguntas frecuentes (FAQs)
¿Cuáles son las principales responsabilidades del presidente de la comunidad de vecinos?
El presidente de la comunidad es el representante legal de la misma y tiene la responsabilidad de convocar y dirigir las juntas de propietarios, administrar los recursos comunitarios, velar por el mantenimiento de las zonas comunes, mediar en conflictos entre vecinos y firmar contratos con proveedores. También debe asegurarse de que la comunidad cumpla con la normativa vigente y actuar en caso de incidencias.
¿Es obligatorio contratar un seguro para la comunidad de vecinos?
La legislación varía según la comunidad autónoma, pero en muchas regiones de España es obligatorio contar con un seguro de comunidades que cubra, al menos, daños por incendios y responsabilidad civil. Más allá de la obligatoriedad, es altamente recomendable contar con un seguro que proteja a la comunidad de gastos imprevistos derivados de daños estructurales, averías o accidentes dentro del edificio.
¿Qué coberturas debe incluir un buen seguro de comunidades?
Un seguro de comunidades completo debe cubrir daños materiales al edificio (incendios, daños por agua, vandalismo, fenómenos atmosféricos), responsabilidad civil ante terceros, asistencia urgente 24/7 y defensa jurídica en caso de litigios. Opcionalmente, se pueden contratar coberturas adicionales como la protección ante impagos de vecinos morosos o averías en instalaciones comunes.
¿Qué ocurre si el presidente no cumple con sus funciones?
Si el presidente de la comunidad no cumple con sus responsabilidades, los propietarios pueden solicitar una junta extraordinaria para su destitución y nombrar un nuevo presidente. Además, si su negligencia causa perjuicios a la comunidad, podría enfrentarse a reclamaciones legales. Contar con un seguro adecuado puede ayudar a prevenir problemas y garantizar una gestión eficiente.
¿Cómo se elige y cuánto dura el cargo de presidente de la comunidad?
El presidente se elige por votación en la junta de propietarios, mediante turno rotatorio o por sorteo, según lo que establezca la comunidad. El cargo suele tener una duración de un año, aunque puede prolongarse si la junta así lo decide. En casos excepcionales, un propietario puede negarse a asumir el cargo si justifica una causa válida ante el juez.